山西太初律师事务所||“一房二卖”民事纠纷中，房屋差价损失应否赔偿？
2024-07-12
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2004年3月13日，郑某安与某物业发展公司订立《商品房买卖合同》，约定购买商铺，面积251.77平方米，单价2万元/平方米，总价503.54万元。郑某安付清首付款201.44万元，余款302.1万元以银行按揭贷款的方式支付。2005年6月，某物业发展公司将案涉商铺交付郑某安使用，后郑某安将房屋出租。因某物业发展公司未提供相关资料，导致案涉商铺未办理过户手续。2012年1月16日，某物业发展公司与某百货公司订立《商品房买卖合同》，将包括郑某安已购商铺在内的一层46-67号商铺2089.09平方米，以单价0.9万元/平方米，总价1880.181万元，出售给某百货公司。2012年1月20日，双方办理房屋产权过户手续。某物业发展公司向某百货公司依约交接商铺期间，某物业发展公司与郑某安就商铺回购问题协商未果。
2013年2月28日，郑某安将某物业发展公司诉至法院，请求判令：解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还已付购房款503.54万元，并承担已付购房款一倍的赔偿及房屋涨价损失。一审法院委托评估，郑某安已购商铺以2012年1月20日作为基准日的市场价格为：单价6.5731万元/平方米，总价为1654.91万元。
本案经最高人民法院二审审理，认为郑某安实际占有案涉商铺并出租获益6年多，以及某物业发展公司将案涉商铺转售他人的背景、原因、交易价格等因素，判令解除《商品房买卖合同》，某物业发展公司向郑某安返还已付购房款503.54万元、赔偿商铺差价损失503.54万元。
郑某安不服二审判决，向最高人民法院申请再审无果后，向最高人民检察院申请监督。最高人民检察院认为，违约损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。某物业发展公司作为从事房地产开发的专业企业，订立合同时应预见到，若违反合同约定，将承担包括差价损失赔偿在内的违约责任。某物业发展公司再次出售案涉商铺时，对案涉商铺市价应当知悉，对因此给郑某安造成的房屋差价损失也是明知的。因此，案涉房屋差价损失1151.37万元属于可得利益损失，某物业发展公司应予赔偿。某物业发展公司擅自再次出售案涉商铺，主观恶意明显，具有过错，应受到法律否定性评价。郑某安出租商铺收取租金，是其作为房屋合法占有人所享有的权利，不应作为减轻某物业发展公司民事赔偿责任的事实依据。
最高人民检察院于2019年1月21日依法向最高人民法院发出再审检察建议。最高人民法院于2020年3月31日作出民事裁定，再审本案。最终双方达成调解。
案例分析
问题一：开发商“一房二卖”的，购房者都能获得房屋购房价与市场价之间的差价赔偿吗？
答：就上述案件的案情可知，郑某安作为购房者获得差价赔偿的理由是案涉房屋未能办理产权登记的过错在于开发商一方未能提供相应资料，即非因郑某安本人的过错导致房屋不能办证。如果因为郑某安怠于配合开发商办理产权登记的，人民法院在核定损失赔偿金额时，可能会考虑到原告方自身的过错，从而酌定减轻开发商的赔偿责任。
问题二：购房者已将房屋出租获得收益，可否降低或免除开发商的赔偿责任？
答：最高人民检察院在审查监督过程中已经指出，开发商擅自再次出售案涉商铺，主观恶意明显，具有过错，应受到法律否定性评价。郑某安出租商铺收取租金，是其作为房屋合法占有人所享有的权利，不应作为减轻开发商民事赔偿责任的事实依据。因此，购房者虽然获得了租金收益，但系其基于合法占有人应享有的权利，而非开发商脱责的依据。
问题三：开发商二次出售的价格远低于第一次出售的价格，可否降低或免除开发商的赔偿责任？
答：虽然开发商二次出售的价格远低于郑某安购买时价格，但开发商二次出售时，所购商铺的评估价格为6.5731万元/平方米，也即同一套房屋的市场价格为6.5731万元/平方米。郑某安作为购房者，再次购买同区位的房屋市场价格应当以评估价来衡量。某物业发展公司作为某百货公司发起人，将案涉商铺以较低价格出售给关联企业某百货公司，双方存在利害关系，所以郑某安再次购买房屋的对价不能以开发商的实际成交价格来衡量。故案涉商铺的第二次出售价格不应作为减轻某物业发展公司民事赔偿责任的事实依据。